Immobilier à Arcachon : le mètre carré flirte avec les 10 200 € en 2024, un record historique qui dépasse de 18 % la moyenne nationale des stations balnéaires (source : base notariale 02/2024). En un an, plus de 2 300 transactions ont été enregistrées sur le Bassin, soit +6,4 % malgré la remontée des taux. La demande, portée par les Parisiens en quête d’air iodé, ne faiblit pas. Résultat : les villas du Pyla partent en moyenne en 52 jours, moitié moins qu’en 2019. Le ton est donné : l’or bleu arcachonnais surpasse les turbulences économiques.
Marché 2024 : des prix qui tutoient les sommets
Arcachon et Pyla-sur-Mer composent un micro-marché résolument haut de gamme. Selon la Chambre des notaires de Gironde (rapport mars 2024), le prix médian des maisons atteint 1 280 000 €, tandis que l’appartement avec vue mer se négocie autour de 9 700 €/m². À titre de comparaison, Biarritz plafonne à 8 100 €/m². L’écart illustre la rareté foncière du Bassin : seulement 7 % de réserves constructibles d’ici 2030, d’après le PLUi.
- Part des résidences secondaires : 65 % à Pyla, 42 % à Arcachon (INSEE 2023)
- Durée moyenne de détention : 16 ans, +2 ans depuis 2020
- Taux de vacance locative hors saison : 3,1 % (contre 7,4 % en Gironde)
Arcachon se morcelle en quatre quartiers historiques : Ville d’Hiver, Ville d’Été, Ville de Printemps et Ville d’Automne. La Ville d’Hiver, jalonnée de villas classées 1880, culmine à 12 500 €/m², portée par la vogue « Belle Époque ». De l’autre côté, la Ville d’Automne propose un ticket d’entrée plus abordable à 6 400 €/m², idéale pour les primo-investisseurs.
Le Moulleau, pépite héritée de la Belle Époque
Niché entre chapelle Notre-Dame-des-Passes et jetée mythique, Le Moulleau attire artistes et chefs d’entreprise. En 2023, la villa « Les Oyats » signée Louis-Gaume s’est vendue 4,6 M€, soit 14 300 €/m². Un record pour ce quartier, autrefois lieu de villégiature de François Mauriac. L’architecture néo-basque, les pins maritimes et la plage à pied constituent un cocktail irrésistible.
Pyla-sur-Mer, galaxie de villas d’architecte
À Pyla, on tutoie la dune du Pilat, plus haute d’Europe (102,5 m mesurés en juillet 2023). Les constructions d’Horace Edouard et Laruë-Chanet se négocient jusqu’à 18 000 €/m² lorsque la vue plonge sur le banc d’Arguin. Fait notable : 72 % des acquéreurs viennent d’Île-de-France, et l’âge moyen s’établit à 51 ans, selon l’observatoire Gironde Habitat.
Pourquoi le littoral reste-t-il si recherché ?
Question récurrente des acheteurs : comment expliquer cette résilience quand Bordeaux ou Nantes montrent des signes d’essoufflement ?
- Cadre naturel classé (parc marin, réserves ornithologiques)
- Accessibilité TGV : 2 h08 depuis Paris-Montparnasse depuis 2021
- Image patrimoniale haut de gamme, renforcée par les tournages Netflix « Une île dans la mer » (2023)
- Effet télétravail : +38 % de résidents permanents supplémentaires depuis 2020
D’un côté, les taux d’intérêt à 4 % pénalisent les budgets moyens ; de l’autre, la contraction de l’offre maintient la tension. Résultat : le pouvoir de négociation reste limité, avec seulement 3 % de décote moyenne sur les mandats exclusifs (source : FNAIM Bassin 2024).
Qu’est-ce qui change avec la loi Climat ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les passoires énergétiques classées G+ ne peuvent plus être louées. Sur Arcachon, cela concerne 11 % du parc, essentiellement des studios années 70. Les rénovations s’envolent : 820 € du m² pour un passage de F à C. Bonne nouvelle : les dispositifs MaPrimeRénov’ Côte Atlantique couvrent jusqu’à 35 % des coûts pour les résidences principales.
Acheter ou vendre : nos conseils pratico-pratiques
Comment optimiser un investissement locatif saisonnier ?
- Viser les deux pièces de 35-45 m² entre gare et plage Thiers : rendement brut moyen 4,8 %
- Miser sur une terrasse ou un balcon : +12 % de nuitées réservées sur 2023 (AirDNA)
- Choisir une décoration « pin-brut & sable » plébiscitée par les locataires étrangers
En cas de revente, surveillez l’indice Paris Notaires – Gironde. Lorsque le volume d’avant-contrats recule trois mois consécutifs, le délai de transaction s’allonge de 15 jours. Anticiper permet d’ajuster votre prix dès le mandat.
Fiscalité locale : atouts et pièges
- Taxe foncière Arcachon : 25,24 % (2023), hausse de 1,1 % prévue 2024
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : majoration 60 % votée en conseil municipal
- Abattement Pinel Bretagne élargi non applicable : privilégier LMNP au réel
À quoi s’attendre en 2025 ?
Les projections de la Banque de France tablent sur un reflux des taux autour de 3,2 % d’ici mi-2025. Si cette détente se confirme, l’élasticité de la demande pourrait faire grimper les prix de 4 à 6 %. Toutefois, le futur PLUi (enquête publique prévue juillet 2024) veut figer 20 ha en zone naturelle protégée. Cette restriction foncière agirait comme un nouveau catalyseur haussier.
Dans le même temps, la municipalité d’Arcachon, emmenée par Yves Foulon, planche sur un quota de 30 % de logements à l’année dans les programmes neufs. Une mesure semblable à celle adoptée par Saint-Jean-de-Luz l’an dernier, et qui pourrait freiner le boom des locations courte durée.
Je l’avoue, chaque brise chargée d’embruns me rappelle pourquoi j’ai quitté la rédaction parisienne pour planter mes racines sous ces pins maritimes. Si vous sentez l’appel du large, que ce soit pour un pied-à-terre ou un nouvel article à explorer – urbanisme durable, architecture bois ou encore fiscalité verte – faites-moi signe : le Bassin a toujours une histoire à raconter, et je serai ravie de la partager à vos côtés.